Una de cada tres compraventas de vivienda en Euskadi se realiza al contado

Una vivienda de San Sebastián, con carteles que anuncian su venta./LOBO ALTUNAGráfico
Una vivienda de San Sebastián, con carteles que anuncian su venta. / LOBO ALTUNA

El pago requiere justificantes bancarios, no se admite dinero en metálico. La crisis, con la restricción del crédito, impulsó las transacciones sin financiación bancaria, mucho más extendidas en otras comunidades

AMAIA CHICOSAN SEBASTIÁN.

«Hoy es un bonito día para comprar un piso». Con ese ánimo entró en la oficina de Engel & Völkers un turista australiano que, después de solo tres días en San Sebastián, «se enamoró de la ciudad» y sin pensárselo dos veces sacó la American Express Oro (sin límite de crédito) y pagó a tocateja los más de 700.000 euros de una vivienda que acababa de visitar. La anécdota, completamente real, es insólita por lo extravagante de la secuencia. Pero no por ser un caso aislado en la agencia inmobiliaria que codirigen Virginia Giménez y Michel García ni por representar una forma de pago exclusivo de millonarios o personas con alto poder adquisitivo. Una de cada tres operaciones de compraventa de vivienda en Euskadi se realiza al contado, sin ayuda de préstamos hipotecarios.

El dato del Consejo General del Notariado, a primera vista puede resultar chocante al comprador de a pie, a ese que mira y remira los precios de los escaparates y portales inmobiliarios en busca de algo que se ajuste a su bolsillo. Pero no llama la atención a los agentes ni a los notarios que gestionan y certifican dichas transacciones, absolutamente «legales y transparentes», remarcan desde ambos sectores. El pago a tocateja, que no en metálico, es una práctica extendida, sobre todo a raíz de la crisis, y mucho más habitual en el resto de comunidades que en el País Vasco. En el Estado, apenas el 44% de las compras de pisos se realizan mediante financiación bancaria. Mientras que en Euskadi o Madrid ese porcentaje aumenta hasta el 60 o el 65%, las más altas.

El cálculo es el resultado obtenido entre el número de compraventas realizadas y los préstamos hipotecarios constituidos que están destinados a financiar viviendas, sean del tipo que sean, cuesten lo que cuesten y se destinen para residencia habitual o como inversión. Un repaso a la estadística del consejo notarial permite comprobar que esa diferencia en Euskadi se ha ido modulando en la última década. En 2007, el porcentaje de compraventas de viviendas realizadas mediante financiación bancaria era del 83,8%. Es decir, apenas dos de cada diez pisos se pagaban al contado. Con la llegada de la crisis, y la contracción tanto en las compraventas como en la concesión de créditos, ese porcentaje fue reduciéndose hasta alcanzar el 55,5% en 2013. Ese año se tocó fondo. Apenas se contabilizaron 10.481 transacciones, menos de la mitad que cinco años antes. Y solo en una de cada dos, los compradores recurrieron a un préstamo bancario. La recesión contrajo las operaciones «y la financiación, porque las entidades endurecieron las condiciones de los créditos y ya no prestaban el 100% del precio de la vivienda, exigían acreditar una parte de fondos propios, empleo fijo...», recuerda el decano del Colegio de Notarios del País Vasco, Diego Granados, en cuyo despacho de San Sebastián en torno a la mitad de las compraventas que se siguen escriturando se hacen sin financiación.

La carestía de los pisos y la mentalidad, claves para que los compradores vascos pidan más créditos

El volumen de inversores extranjeros en Levante o la costa andaluza influye en el modo de pago

Ese cambio en la política hipotecaria de los bancos provocó que muchos posibles compradores que no tenían esos porcentajes del 20 o el 30% ahorrados «desaparecieran del mercado». Pero desde entonces, la curva vuelve a ser ascendente, y tanto las operaciones como el acceso a préstamos van recuperándose. Hasta septiembre de 2017, en el País Vasco se contabilizaron 15.171 compraventas y se cerraron 9.898 préstamos hipotecarios, unas cifras que cuando se realice el cómputo total del año superarán posiblemente las del anterior, donde se cerraron unas 6.500 compraventas de viviendas sin financiación. «Creo que los préstamos aumentarán», y con ellos el porcentaje de transacciones financiadas, «porque los pisos están caros y no solo hay poca gente con tanto poder adquisitivo, sino que incluso quien dispone del dinero, también decide muchas veces financiarse y pagar a largo plazo por cuestiones fiscales o para no quedarse sin liquidez», coinciden tanto Granados como Giménez, que han conocido casos de toda índole.

En el argumentario opuesto, el que pesa a la hora de decidir pagar al contado, influye en cambio «la baja rentabilidad de los ahorros en depósitos o las ayudas familiares», acuerdos privados que suplen la financiación bancaria por una donación o un préstamo sin intereses.

Blanqueo de capitales

«Las transacciones en unos y otros casos son igual de claras, clarísimas, cien por cien transparentes», asevera el notario, que remarca que existe un estricto control para evitar el blanqueo de capitales. «Pagar al contado no es pagar en negro», insiste. «De hecho, los modos de pago son mediante cheque nominativo -no al portador- o mediante ingreso o transferencia bancaria. No es posible hacerlo en metálico», con dinero en efectivo, recalca.

Granados explica que el 8 de enero de 2010 se modificó el artículo 177 del reglamento notarial, y desde entonces es obligatorio que «en todas las escrituras públicas de compraventa se incorporen los justificantes de pago por el 100% del precio». Es decir, todas las transacciones que se confirman en notaría dejan un rastro bancario que permite a Hacienda conocer la procedencia del dinero. «Puede ser un único pago o varios, pero todo está justificado porque es de banco a banco», aclara Granados, que apunta también a otros factores que explican una forma de pago que en el resto de España es mucho más habitual que aquí.

En Euskadi, Madrid o Cataluña el porcentaje de viviendas financiadas se sitúa por encima del 60% mientras que en la Comunidad Valenciana, Cantabria, Murcia o Canarias no llega al 40%, según los últimos datos publicados correspondientes al tercer trimestre de 2017.

Entramparse

¿Las razones? El decano de los notarios vascos apunta en primer lugar al precio de los inmuebles, «mucho más alto» en las primeras regiones, «lo que hace más difícil comprar solo con el dinero ahorrado».

«Además, es posible que influyan los hábitos. Somos territorios industrialmente más desarrollados y con más mentalidad empresarial. El préstamo se ve como una fuente de financiación a largo plazo, y preferimos endeudarnos y mantener un colchón de liquidez que destinar todo el dinero, aunque lo tengamos, a pagar de golpe la vivienda», reflexiona el notario sobre la disparidad de porcentajes entre regiones. «En otras comunidades, se utiliza el término entramparse, porque el préstamo se contempla más como una pesada losa o deuda que hay que devolver de manera muy dificultosa, por lo que compran cuando disponen de todo el dinero». Pero aquí, «nos entrampamos, tenemos menos aversión a ese riesgo», constata Granados.

Por otro lado, la presencia, cada vez más notable, de compradores e inversores extranjeros influye en el volumen de pagos a tocateja en el Levante o lugares muy turísticos como la costa malagueña o Canarias. En Euskadi, también se aprecia -aunque mucho más contenido- el incremento de propietarios de otros países, sea con intención de residir en el futuro, de alquilar la casa o de pasar algún mes de vacaciones en ella. «Alrededor de un 20% de nuestros clientes son extranjeros, la mayoría de Estados Unidos, Rusia, Francia, Alemania y Emiratos Árabes», constata la directora ejecutiva de la exclusiva inmobiliaria con sede en Gros.

Pero tampoco todos ellos eligen la misma fórmula para adquirir las propiedades, «depende de lo que les recomienden sus asesores o del fin de la vivienda, residencial o como inversión». «Hemos tenido una familia alemana que sí ha pedido un crédito para pagar una villa de 2,5 millones que destinará a alquiler vacacional», y otros flechazos con la ciudad «que acaban en boda» como el de unos ingleses que mediante «un cheque conformado» de 1,3 millones se convirtieron en nuevos 'vecinos' de la ciudad.

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