Diario Vasco

Los apartamentos turísticos alegales podrían multiplicarse por cuatro si no cambia la norma

La comisión de Urbanismo trató ayer el asunto de los apartamentos turísticos.
La comisión de Urbanismo trató ayer el asunto de los apartamentos turísticos. / A.M.
  • El informe aboga por reformar la ordenanza y crear una unidad municipal que persiga y sancione el alojamiento sin homologar

  • Un estudio de Fomento revela que no afectan al precio pero sí a la oferta de alquiler residencial

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Un extenso informe encargado por la Sociedad de Fomento estima que en tres años los apartamentos turísticos alegales (P2P) podrían multiplicarse por 4,5 y llegar a afectar al mercado de alquiler residencial, si la administración municipal se cruza de brazos y deja que la situación siga sin cambios. El informe, no obstante, plantea actuaciones administrativas sin complejos contra este fenómeno, como la creación de una unidad municipal que descubra y sancione los inmuebles al margen de la legalidad.

El estudio redactado por la empresa Castro Consulting será presentado mañana a los grupos municipales en la Comisión Técnica sobre Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico y será una de las piezas de la estrategia municipal futura contra este fenómeno.

El trabajo analiza profundamente el mercado de la vivienda de alquiler en la ciudad y su afectación por los apartamentos turísticos legales y alegales. Donostia tiene 88.327 viviendas familiares, de las que 79.286 son viviendas principales y 9.041 no principales, entre las que hay 3.510 segundas residencias y 5.531 pisos vacíos. El precio de la vivienda libre ha caído un 17,2% durante la crisis (2008-15), pero aún así las rentas del alquiler en la ciudad oscilan entre los 13 y 14 euros/m2, el doble que la media española y un 30-40% más que la media de Gipuzkoa y País Vasco. Según el INE, el 14,45% de las viviendas de la ciudad están ya alquiladas (11.458 pisos) y en el mercado hay unas 400 por alquilar, una cifra que se considera muy escasa para las potenciales 7.815 que podrían ser ofertadas.

De los 961 apartamentos turísticos existentes, 451 son inmuebles reglados (2.202 plazas) gestionados por empresas integradas en la Asociación de Apartamentos Turísticos de Euskadi (Aparture), frente a los 501 apartamentos alegales alquilados a través de plataformas de homesharing o portales de alojamiento P2P. El estudio concluye que a un propietario le interesa más destinar un piso a alquiler turístico cuando se trata de «apartamentos reglados muy atractivos o se alquila a través de plataformas P2P». Para obtener los mismo ingresos netos de un alquiler residencial (1.000 euros de renta al mes) que de un uso vacacional legal, el apartamento turístico debe generar 24.000 euros al año (160 días de alquiler a 150 euros/noche) para compensar la comisión de la empresa gestora, los gastos de limpieza, mantenimiento y recepción, los consumos de los inquilinos y el IRPF.

Oferta de alquiler

El informe determina que, «por el momento, el precio de la vivienda residencial en alquiler no se ha incrementado por una relación directa con el alquiler turístico» e, igualmente, que «los alquileres turísticos reglados no están restando oferta al alquiler residencial». Sin embargo, la actividad de las plataformas P2P «tiene altas probabilidades de restar unidades en alquiler al residencial». El trabajo de la consultora considera que, si el Ayuntamiento no hiciera ningún cambio en sus políticas y en su normativa, este tipo de apartamentos alegales «podrían multiplicarse por 4,5 en el año 2020» a costa de los pisos turísticos reglados (100 unidades al año se trasvasarían al P2P), las viviendas ya alquiladas de larga duración (100 al año), viviendas susceptibles de alquilar (200 al año) y los pisos puestos en el mercado de alquiler (40 al año).

Con el desarrollo de una política que controle severamente los alojamientos no declarados, el trabajo considera que los apartamentos turísticos alegales se reducirían un 80%, los reglados podrían aumentar un 43,9% y los pisos en el mercado de alquiler residencial despuntar un 150,9%. Para lograr estos objetivos, ¿qué actuaciones propone el estudio? Las intervenciones se plantean en varios frentes. Por un lado, se aboga por desarrollar «incentivos y ventajas fiscales para los propietarios que alquilen de forma legal sus segundas residencias o las viviendas vacías», mientras se promueven «acuerdos de colaboración con las entidades financieras para que cedan su stock de viviendas vacías a alquiler social». Todo ello, sin perjuicio de «fomentar la construcción de VPO y viviendas de alquiler social».

Respecto a la oferta de apartamentos turísticos reglados, el estudio plantea una campaña para informar a la población de que la administración «apoya e impulsa» este tipo de alojamiento. El informe aboga por modificar la normativa municipal que regula la implantación de estos apartamentos en las primeras plantas de los edificios, para sustituirla por «otros mecanismos de mayor control que fomenten la calidad turística y la convivencia con los vecinos».

Placa identificativa

Se propone llegar a acuerdos con las plataformas P2P para que sus pisos cumplan unos requisitos mínimos (identificación del inmueble y de los turistas alojados, inscripción en el registro de turismo, cumplimiento de los estándares...), y a la vez se aboga por crear un departamento de inspección para el control de esta oferta «que tenga capacidad económica y autonomía suficiente para realizar pre-reservas en estos pisos con el objetivo de su identificación y sanción». El informe apuesta incluso por crear un portal digital de denuncia ciudadana de los pisos «que no tengan placa identificativa de 'apartamento turístico legal'». Finalmente, el trabajo recomienda poner en funcionamiento en el seno de Fomento un Observatorio sobre la Vivienda que haga un seguimiento del mercado del alquiler y del fenómeno de los alojamientos turísticos.

El concejal de Turismo y de Fomento, Ernesto Gasco, indicó que el estudio encargado por su departamento «nos habla de la necesidad de tomar decisiones en el ámbito municipal para garantizar que haya un número suficiente de viviendas de alquiler de uso residencial y para que tengamos unos alojamientos legales y de calidad». El alcalde, Eneko Goia, señaló ayer en en la Comisión de Desarrollo y Planificación del Territorio, a sendas interpelaciones del PP, que con este estudio y el que elaboró el Departamento de Urbanismo el gobierno municipal presentará un borrador de nueva regulación del fenómeno «en marzo o abril».

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