Como es una autoridad en urbanismo, sabe que esa disciplina no resolverá la falta de vivienda a precios razonables, problema que ocupa un lugar prioritario en la agenda de los alcaldes. Invitado a unas jornadas que organizaron esta semana los urbanistas del Colegio de Arquitectos Vasconavarro, Luciano Parejo recuerda que el planeamiento municipal es una «constitución» de los ciudadanos, más que un opaco proceso administrativo, en el que los promotores «ventilan sus intereses patrimoniales».

-El Ayuntamiento de Marbella ha perdido las competencias urbanísticas. ¿Quién debe tenerlas, el alcalde, el diputado foral, el consejero autonómico, el ministro?

-Es un debate político. La decisión debe tomarse a partir de varios factores. Uno de ellos es que los promotores han alcanzado un gran tamaño. A veces son más poderosos que los municipios que carecen de economías de escala y no pueden ser interlocutores potentes.

-¿Cuál sería la solución?

-Existe un regla organizativa en el Derecho Público. ¿Por qué un director territorial de Tráfico puede poner multas? Porque está a distancia del sancionado; no le conoce ni le ve. ¿Por qué es difícil que un vicerrector de universidad forme una plantilla racional de docentes? Porque tiene a los profesores cerca. El municipio no siempre está distanciado del problema.Y los anglosajones dicen que no puede haber instituciones que puedan ser 'capturadas' por aquellos a quienes deben regular.

-Hay localidades 'apetecibles' para la especulación.

-No hemos reestructurado el mapa municipal, como ocurrió en Europa durante los años cincuenta y sesenta. ¿Por qué existen 'minimunicipios' de 1.000 habitantes? Es necesaria una escala para prestar los servicios que demanda la sociedad actual.

-¿El Ayuntamiento tradicional es insuficiente para los problemas de la ciudad?

-El Gran Bilbao es mucho más que el municipio de Bilbao, pero sigue siendo una ciudad, urbanísticamente hablando. Nadie quiere tocar ese asunto ni tampoco la reforma de las Haciendas locales. En democracia, los ciclos son de cuatro años. El alcalde necesita éxitos para salir reelegido y si los ingresos tributarios no dan de sí

-El votante sólo entiende que los pisos libres no están a su alcance y que algunos promotores obtienen beneficios especulativos. Pero ¿cuál sería un beneficio razonable?

-La jurisprudencia constitucional es vaporosa: acepta lo que no sea desproporcionado. Con carácter general, se puede decir que los beneficios (de una promoción) deben superar a las cargas urbanísticas.

-Ya, ¿pero cuánto?

-El Derecho no da para más.

-La ley del suelo de 1998 da una pista: posibilita que un solar sea tasado con las expectativas del mercado. Y el terreno se lleva un tercio del precio del piso.

-Esa ley ha producido un cambio de modelo. El sistema español es singular. El propietario ostenta un derecho económico que corresponde a su suelo, pero cuando se aprueba el planeamiento urbanístico, le incorpora un valor virtual; un valor que procede de una decisión de la comunidad. En suma, ya no es dueño de una vaca que pace en su terreno, sino de un montón de viviendas futuras. Y el terreno se vende por esas viviendas. La formación del precio final está condicionada 'antes de'. Ese modelo ni me parece adecuado ni se aplica en los países de nuestro entorno.

-El Gobierno central quiere modificar la valoración del suelo.

-Hay un borrador que vincula la valoración del solar con su riqueza real. Las instituciones le dirían al propietario: 'Mire usted, le acabamos de calificar este terreno con un determinado aprovechamiento, pero mientras no se construyan las viviendas esto sigue siendo lo que es, y le expropiamos por esa realidad'. Las administraciones podrían obtener suelo a un valor real para edificar pisos protegidos.

-¿Y usted cree que eso ocurrirá? Los grandes promotores controlan los terrenos en España. Han tomado posiciones por donde pasarán los trenes de alta velocidad.

-El cambio del modelo actual tendría una incidencia importante en los valores que algunos han contabilizado. Convendría establecer un periodo transitorio para evitar un 'pinchazo'.

-La futura Ley del Suelo de Euskadi va introducir una figura que usted contribuyó a crear en Valencia en 1994: el agente urbanizador (empresa contratada para poner en marcha un planeamiento ya aprobado).

-Ha degenerado.

-¿Qué es lo que ha pasado?

-El agente urbanizador surgió como un sustituto de la junta de compensación (esa reunión de propietarios de terrenos que nunca se ponen de acuerdo). Su misión era conseguir que el suelo se urbanizara al ritmo que demandaba la sociedad. Para conseguirlo, se contraponía el interés del promotor, llamémosle el industrial que impulsa las cosas, con el del propietario, cuya forma de pensar es que cuanto más se espere, mejor. Pero ese agente actuaba en un plano ejecutivo; es decir, debía llevar a cabo un plan diseñado al servicio del interés público. No podía poner en cuestión los usos del solar o cuántas viviendas se podían construir.


Viabilidad

-¿Qué le parece la Ley del Suelo vasca en materia de vivienda?

-La solución que propone no es mala. Otra cosa es que se puedan discutir los porcentajes de suelo para vivienda protegida.

-Dos tercios del suelo urbanizable.

-Es un porcentaje elevado en apariencia, aunque no se le puede reprochar nada desde el punto de vista constitucional. Ahora bien, se podría hacer un juicio más apurado si ponderamos otros aspectos. Uno de ellos es la garantía de que la actuación (la construcción de unos bloques de viviendas) sea viable económicamente.

-Los constructores dicen que, por muchas reservas que haya, no edificarán VPO si no salen los números.

-Que nos enseñen esos números. No es la única variable con la que debemos contar. Los pisos de protección ya no pueden ir dirigidos sólo al segmento bajo de la población. Hay que abarcar a las capas medias, puesto que encuentran dificultades en el mercado libre. Eso nos conduce a estudiar diferentes tipos de vivienda protegida. El precio que tengan incidirá en la utilidad económica de la actuación.

-La futura legislación vasca prevé VPO de 120.00 euros y pisos tasados de hasta 200.000. A las primeras les concede el 55% del suelo urbanizable y a los segundos, el 20%.

-No debemos quedarnos en tal o cual porcentaje. En el País Vasco hay poco suelo útil porque es montañoso. Si dedicas mucho suelo a las viviendas libres, no podrás satisfacer las necesidades ciudadanas.