La nueva ordenanza de pisos turísticos de Donostia terminaría con el 70% del sector

Turistas pasean por la Parte Vieja de Donostia portando las maletas preparadas para alojarse en la capital guipuzcoana. / SARA SANTOS

Aparture arroja el dato tras un primer análisis de las condiciones de 250 viviendas regladas. Los propietarios de estos alojamientos defienden que la nueva normativa «lamina» el perfil de turista perseguido por la ciudad y por Gipuzkoa

GAIZKA LASASAN SEBASTIÁN.

Dijo Eneko Goia, alcalde donostiarra, que con la actual normativa -impide otra ubicación que no sea la primera planta- sobreviviría en torno al 27% de las 1.200 viviendas de uso turístico que hoy están registradas en el Gobierno Vasco. Afirmó que ese porcentaje subiría con la flexibilización del requisito de la primera planta. No quiso mojarse en datos. Aparture ya lo ha hecho. Según la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi, la cifra solo crecería hasta el 30%. O lo que es lo mismo, el 70% de los pisos reglados quedaría fuera de la nueva normativa.

Dos semanas han tardado los propietarios de viviendas de uso turístico en poner sobre la mesa datos que soportan su discurso contrario a la nueva ordenanza que regula el sector en Donostia. El mismo 31 de agosto, día en el que el alcalde presentó las nuevas condiciones que restringen la actividad de este tipo de pisos, la asociación ya vaticinó un grave perjuicio para el sector. Hoy confirma sus presagios con cifras y extiende las consecuencias negativas a otros ámbitos como el comercio.

Las cifras

64,67 años.
Es la media de edad del cliente de la vivienda de uso turístico en Donostia en julio según un estudio de 105 alojamientos de la firma The Rentals Collection.
258,49 euros/noche.
Es el precio que ha pagado de media el turista alojado en las 105 viviendas del estudio, que ha permanecido 6 días en la ciudad, moviéndose por otros puntos del territorio.

Aparture ha encargado un informe técnico sobre 400 viviendas que está en curso, pero ya tiene datos de las primeras 250 sometidas a análisis. Y ese es el resultado: el 70% fuera. La cuestión es que por no estar en el primer piso, o por tener en el bajo una vivienda, o porque están ocupados los 250 metros cuadrados de límite de actividad económica por edificio, o porque el solar no tenga más de siete plantas, o porque haya más de un piso turístico por encima de primera planta, en cualquiera de estos casos, las viviendas regladas, quedarían fuera de ordenación. Para la asociación, «la posibilidad de estar por encima de la primera planta es una suerte de ficción jurídica».

La primera lectura del dato, según Aparture, es que «los nuevos límites que se pretenden establecer, laminarían el perfil de turismo de calidad» que persigue tanto Donostia como el conjunto de Gipuzkoa. Ante la amenaza que supone la ordenanza, la asociación advierte de la directa vinculación entre las viviendas de uso turístico regladas y la visita de un turista atractivo para el territorio, muy diferente de aquel otro conflictivo que atribuye al concepto de turismo connotaciones peyorativas.

Turismo de calidad

Además de arrojar cifras sobre las viviendas que desaparecerían con la nueva normativa, Aparture también ha obtenido datos objetivos con los que defender la conveniencia de mantener este tipo de viviendas para garantizar un turismo de calidad.

De analizar las entradas y salidas durante el mes de julio -mes de mayor ocupación del año- de 105 viviendas gestionadas por la firma The Rentals Collection en Donostia se deriva que la edad media de los clientes ha sido de 64,67 años, que la estancia media ha sido de 6,08 días y que el precio medio por noche ha ascendido a 258,49 euros.

Aparture considera que la ordenanza amenaza a un cliente soñado por cualquier destino turístico

Vaticina una judicialización permanente de la normativa si no se eliminan «restricciones arbitrarias»

Las estadísticas llevan a Asier Pereda, presidente de Aparture y cofundador de la firma que arroja los datos, a concluir que «se trata de un cliente soñado para cualquier destino turístico» y a ironizar sobre «las molestias que pueden generar estos bárbaros, extranjeros el 83%, de 65 años que pernoctan seis días pagando 260 euros por noche». Asegura que «se trata precisamente de la tipología de alojamiento preferida por el cliente perseguido por la estrategia turística del territorio».

Pereda subraya la capacidad que tienen las viviendas de uso turístico para atraer a un cliente internacional de alto poder adquisitivo cuya estancia media prolongada contribuye a distribuir los flujos turísticos por todo el territorio. «El que pernocta seis días en alguno de nuestros alojamientos, visita otros puntos de Gipuzkoa, que es lo que perseguimos desde el sector del turismo del territorio».

El estudio aplicado a las citadas 105 viviendas desvela que, por procedencia, el cliente que más ha buscado estos alojamientos ha sido el norteamericano. El 19,64% de los usuarios ha llegado de EE UU, frente al 16,84% que lo ha hecho de diferentes puntos del Estado. El podio de visitantes asiduos lo ha completado el Reino Unido, que ha aportado el 14,03% de clientes. A partir de ahí, se abre una gran brecha. El cuarto país que más ciudadanos ha registrado este verano en las viviendas de uso turístico en Donostia ha sido Australia, con un 7,91% de los clientes.

Estudios de Aparture

Impacto de la ordenanza
Las restricciones de la nueva normativa dejarían al 70% de los pisos reglados fuera de la legalidad, según una muestra de 250 viviendas analizadas.
Perfil del cliente
Según datos de lo que va de 2017, el usuario tiene 49 años, permanece cinco días, y deja 204 euros por noche.
Retorno económico
El impacto del censo actual de viviendas sería de 108 millones y 270 empleos directos.

Los datos han sido extraídos de 105 alojamientos de The Rental Collection, aunque Pereda considera que «es una muestra suficientemente grande como para resultar representativa del conjunto del sector». Reconoce que «esta firma tiene algunos pisos con vistas al mar que pueden elevar la media, pero en 105 viviendas encontramos de todo». Aunque no hay más empresas que hayan hecho públicos estudios de este tipo, el presidente de Aparture señala que «otros propietarios me han afirmado que las medias de edad, si bien no llegan a los 65, sí que se quedan por encima de los 50-52, lo que encaja con el perfil que describimos».

Posible impugnación

El dato de julio ha impactado por la elevada media de edad del perfil de cliente. Si se analiza el conjunto del año, entre enero y lo que va de septiembre, el promedio de años del usuario de la vivienda turística baja considerablemente, aunque se queda cerca de los 50, concretamente en 48,72, «una cifra que sí es muy similar en todas las empresas que ofertan estos alojamientos», sostiene Pereda. La estancia media anual es de 5,02 días y el precio pagado por noche, 204,09 euros.

Todos estos datos están siendo puestos a disposición de los servicios jurídicos de la asociación para la correspondiente presentación de alegaciones al proyecto de ordenanza. Pereda detecta un error de base. «El desequilibrio que trata de equilibrar esta normativa no es tal». Dicho de manera más gráfica. «Si lo que trata de evitar es que esto se convierta en Magaluf, parece claro que no tiene mucho que ver».

Aparture vaticina una judicialización de la ordenanza «si no se eliminan algunas restricciones arbitrarias». A su juicio, tal cual está el texto hoy, lo previsible es que tanto la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) como la Autoridad Vasca de la Competencia no tengan más remedio que impugnarlo.

Ante este escenario, la asociación cree que «podemos mediar para evitar una judicialización permanente», y se compromete a «hacer todos los esfuerzos posibles por mejorar el texto». De momento, está siendo objeto de debate entre los grupos municipales, que pueden aportar enmiendas antes de la aprobación inicial en el Pleno de octubre. Después llegará la fase de exposición pública y alegaciones.

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