Cómo intervenir para frenar los «desbocados» precios del alquiler

Una mujer mira precios de viviendas en alquiler en una inmobiliaria. /Iñigo Sánchez
Una mujer mira precios de viviendas en alquiler en una inmobiliaria. / Iñigo Sánchez

Expertos en el sector analizan la situación en Gipuzkoa y las medidas, a su juicio, más eficientes para equilibrar las rentas de un mercado que «no se regula solo»

Amaia Chico
AMAIA CHICO

La historia amenaza con repetirse. El incremento imparable de los precios de los alquileres residenciales retrotrae a situaciones dramáticas de hace una década. Vuelve a hablarse, con matices, de burbuja inmobiliaria, de la necesidad de proteger la función social de la vivienda y de la obligación de «hacer algo» para frenar esa escalada que expulsa del mercado a los colectivos más vulnerables -con menos recursos económicos- y que en Gipuzkoa empieza a alcanzar cotas de 2008. Un dato, el más relevante: la renta media de los alquileres en este territorio supera diez años después la barrera de los 1.000 euros. En concreto, el primer trimestre cerró en 1.057 euros, según datos del Gobierno Vasco. Y el problema es que la escasez de oferta, la irrupción de los pisos turísticos y la creciente demanda de alquiler no permiten a nadie vislumbrar un techo máximo. «La oferta es tan pequeña, que hay pisos que se alquilan sin necesidad de anunciarlos», constatan desde el sector inmobiliario, y siempre hay alguien, con más capacidad económica, dispuesto a pagar precios más elevados.

¿Cómo se puede entonces desinflar esa burbuja? ¿Se regula solo el mercado? ¿Deben intervenir las administraciones públicas? Expertos en el sector inmobiliario analizan, desde diferentes perspectivas, la situación actual y las medidas que se han empezado a poner sobre la mesa de las instituciones para contener los precios de las rentas de alquiler que en algunas capitales, como Madrid y Barcelona, además de San Sebastián, están «desbocados». El debate está servido ya en el Congreso con varias propuestas para reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y en Euskadi, hace unos días el consejero de Vivienda, Iñaki Arriola, planteó la necesidad de intervenir a través de cambios legislativos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a través de la fiscalidad, bonificando o penalizando a los propietarios que no se ajusten a unos precios de referencia por metro cuadrado que las instituciones establecerían en función de la zona o las características del inmueble.

«Con la fiscalidad se pueden estabilizar los precios; que no compense subirlos» Mario Yoldi. Planificación de Vivienda

«Tenemos dos fuentes de información estadística» para poder hacer esto último, asegura Mario Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda en el departamento vasco y voz más que autorizada a la hora de hablar de unas políticas públicas en las que lleva décadas trabajando. Una -continúa-, el registro de alquileres donde los propietarios están obligados a inscribir sus contratos, con 35.000 documentos a día de hoy. Y otra, la «tecnología big data que nos permite obtener datos de las transmisiones de alquileres y compras» que se realizan en Euskadi. Esa es la base, apunta el responsable del Gobierno Vasco, desde la que proponen partir para establecer junto con los ayuntamientos una «referencia de precio por metro cuadrado» a la que ajustar los tipos fiscales a aplicar a los rendimientos por arrendar el inmueble. «No podemos decirle al propietario qué precio establecer, estamos en una economía libre. Pero sí decidir qué gasto fiscal se puede reducir por alquilar una vivienda», en función de si contribuye o no al «interés social» que la Administración otorga a esa actividad.

El Ejecutivo vasco presentará en los próximos meses una propuesta para su traslado al Órgano de Coordinación Tributaria, que a su vez llegue hasta las Haciendas forales o los ayuntamientos, encargados de gestionar el IBI -otro de los impuestos sobre los que se plantea actuar- o el IRPF, para incorporar «un tipo progresivo» en los rendimientos derivados del alquiler. Yoldi confía en que estas medidas, sumadas a un mayor blindaje para los inquilinos a través de la ley estatal -subiendo de 3 a 5 años la vigencia del contrato y/o vinculando el incremento de la renta al IPC-, como ya han planteado el PSOE o Podemos en sendas proposiciones de ley, contribuyan a «estabilizar los precios». Se trata, al final, de que a «los propietarios no les compense» subir en exceso las rentas. Y así, «alcanzar un punto de equilibrio» para no expulsar del mercado a una gran bolsa de arrendatarios que no pueden permitirse «pagar 1.200 euros» al mes por un piso.

«No es una burbuja; es un problema social porque se expulsa a los inquilinos» José Luis Polo. Presidente COAPI

A José Luis Polo esta música le suena bien. Pero con más de veinte años de experiencia en el sector inmobiliario y como presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad de Gipuzkoa, añade varias matizaciones a un anuncio en el que observa lagunas. «Yo llevo años insistiendo en que los tipos impositivos por rendimiento de alquiler deben ser progresivos, no planos», remarca. Y que deben estar referenciados al precio por metro cuadrado. Pero es «fundamental» que no se limiten al alquiler. «Los dos mercados -arrendamiento y compra- van ligados», no se pueden disociar. Como tampoco, añade, son compartimentos estanco ninguna de las transmisiones inmobiliarias que se llevan a cabo en una ciudad como San Sebastián. «El sistema funciona como una mancha de aceite». Lo que ocurre en el Centro va permeando, calle a calle, hasta el resto de barrios o localidades vecinas, advierte.

Oferta y demanda

Por eso, las opciones para contener la inflación de los precios no pueden plantearse de forma aislada. Polo es partidario de «actuar» sobre un mercado que «no se regula solo», recalca en contraposición a algunas voces del sector que apuestan por dejarlo estar. Y apuesta por intervenir «sobre el origen del problema, porque este mercado no obedece a la oferta y la demanda», como la experiencia «ha demostrado» repetidamente con las crisis anteriores. «Entre 2002 y 2007 se construyó el mayor número de viviendas, y los precios siguieron subiendo», recuerda. «Y ahora pasa lo mismo». Aunque la perspectiva de que la oferta se incremente de la misma manera es lejana.

El presidente del COAPI introduce, no obstante, algunas particularidades más que diferencian aquella crisis, basada en la compraventa, de esta, centrada en el alquiler. «Esto no es una burbuja», asevera antes de aducir las razones de tal sentencia. «Es un problema social».

Y se explica. «No hay burbuja económica porque no va a explotar contra nada, como en su día ocurrió con los bancos y que llevó al colapso. Son contratos a corto plazo, no se contrae una deuda con nadie, por lo que lo que se genera es un problema social, ya que el mercado expulsa a quien no puede pagar». Pero ese problema -que atañe a las instituciones públicas- puede cobrar tintes dramáticos -como en 2008- si, como ya está sucediendo en Gipuzkoa, asciende el número de lanzamientos por impago de la renta; los inquilinos se ven obligados a abandonar las casas porque los propietarios rescinden el contrato vigente para reescribirlo por 200 o 400 euros más; o ciudadanos que deberían acceder sin problemas a viviendas de alquiler en el mercado libre recurren al protegido porque los precios les resultan inasumibles. «Es un incremento socialmente injusto», constata Polo, que recuerda el derecho básico a la vivienda que las instituciones deberían defender y, por tanto, su apuesta por 'premiar' también a quien contribuya a las políticas públicas de vivienda cediendo, por ejemplo, la suya en programas como Bizigune o ASAP.

Regular a los agentes

Además, añade otro flanco a tener en cuenta: la regulación de los agentes inmobiliarios. «Desde el año 2000, ya no se exige nada, y como en el fútbol, hay tantos agentes como ciudadanos», explica defendiendo el título acreditativo que él sí posee, y que la Ley de Vivienda vasca aborda pero aún sin desarrollo expreso. De esa manera, cree, se limitaría, por ejemplo, otra de las fuentes que alimentan la burbuja: «la inflación primaria» que sufren los precios en el propio proceso de captación del piso por parte de las inmobiliarias. «Si yo lo taso, y te lo doy por escrito, en 200.000 euros, y el de al lado para quedarse con la operación lo valora en 250.000, ya se ha inducido el precio al alza sin necesidad siquiera de que haya ofertas por él», expone.

«Hay que limitar la flexibilización del mercado y proteger más a los residentes» Iñigo Maguregi. Abogado urbanista

Esa liberalización, con decenas de inmobiliarias «que surgieron antes de la crisis y que tuvieron que cerrar» cuando el mercado se paró, influye también en el alza de precios. «Es complicado», no existen fórmulas mágicas para regular unas rentas que en Euskadi, apunta Iñigo Maguregi, están condicionadas por una «cultura» de la propiedad muy «insertada» socialmente. Para este abogado especializado en temas urbanísticos la clave para poner coto a los precios es que, primero, «exista una información objetiva» sobre ellos, «saber cómo están en una zona u otra, medir si hay precios abusivos y controlar las sustituciones de uso, de residencial a turístico», entre otras cuestiones.

Y a partir de ahí, considera «legítimo» que las instituciones «marquen ciertos límites» para garantizar el derecho a la vivienda que «reconoce el artículo 47 de la Constitución», y de manera vinculante la Ley vasca de 2015. Para empezar, aboga por revisar la Ley estatal de Arrendamiento que, a su entender, hace unos años eliminó «las medidas de protección al inquilino», flexibilizó en exceso el mercado y dejó por ejemplo vía libre «a los fondos buitre» para comprar edificios enteros y destinarlos al alquiler vacacional, no al residencial. Además, «hay que lanzar algún mensaje, y el de la fiscalidad está bien», aunque recela de que las Haciendas, «que analizarán si les merece la pena, si les renta poner en marcha esas medidas», facilitarán las modificaciones.

«La Administración debe animar a quienes cedan su piso a las políticas públicas» Josu Ferro. Asesor jurídico COAPI

Como jurista que desde el despacho Arruti y Antúnez asesora al colegio de agentes de la propiedad de Gipuzkoa, Josu Ferro también incide en la necesidad de ampliar las garantías a los inquilinos, «para los que el margen de tres años es muy escaso». Y, aunque la idea de influir mediante la fiscalidad «suena muy atractiva», ve complicado «llevarlo a la práctica». «Para que los precios de referencia sean útiles, hay que tener en cuenta municipios, barrios, accesibilidad, eficiencia... Pero siempre puede haber pactos privados del contrato que justifiquen una renta mayor».

Ferro constata que ese objetivo requiere de «una labor muy pormenorizada» y advierte de que puede derivar en «situaciones injustas». Y por eso, prima «animar y beneficiar» a quienes «pongan su vivienda a disposición de las políticas públicas. Es más sencillo, y lo más razonable».

Lo que no puede permitirse, concluye Maguregi, es que «políticamente se haga la reflexión a favor de garantizar el derecho subjetivo a una vivienda pero el mercado funcione en dirección contraria».

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