«Asusta y mucho que con crecimientos del PIB del 3% el precio de la vivienda aumente cerca de un 10%»

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, José Luis Polo, en el exterior de su oficina. / SARA SANTOS
El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, José Luis Polo, en el exterior de su oficina. / SARA SANTOS
José Luis Polo. Pte. Colegio de Agentes de la Propiedad

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa analiza con DV los riesgos de la subida del precio de la vivienda José Luis Polo

ALEXIS ALGABA SAN SEBASTIÁN.

El precio de la vivienda en Euskadi ha aumentado un 7,5% en lo que va de año según el INE. Este ritmo, que no se registraba desde 2007, ha alertado al sector inmobiliario, que se debate entre confirmar que es un claro síntoma de recuperación, o avisar de que el repunte puede ser peligroso y esconder factores de riesgo. En este segundo grupo podemos incluir a José Luis Polo, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa, que lleva meses alertando del fenómeno de incremento exponencial de precios, sobre todo en San Sebastián, «sin una base sólida». Polo, analiza junto a DV la situación actual del mercado.

- ¿Asusta el crecimiento tan elevado en el precio de la vivienda? ¿Se puede hablar de burbuja?

-Yo, más que de burbuja, hablaría de un momento muy peligroso. La burbuja se produjo porque hubo una afluencia masiva de gente al mercado, se vendieron muchas unidades y a un precio muy elevado. Eso, ahora mismo, no se está dando en esas dimensiones. Pero sí que se está dando una imagen que produce distorsión. Con crecimientos del PIB del 2,9% o del 3%, estamos en incrementos del precio de la vivienda del 10%. Eso realmente asusta. Teniendo en cuenta que la renta per capita que se deduce de ese PIB no se reparte de igual manera que se repartía antes. La clase media se ha estrangulado. La gente joven y los que quedaron descolgados en la crisis, todavía no se han vuelto a subir al caballo. Por eso, un crecimiento del precio del 10% con esos condicionantes, asusta. Y que alguien desde el punto de vista político defienda que eso es bueno, teniendo en cuenta que la vivienda es un producto de primera necesidad, me parece un error. Por tanto, ¿estamos en una burbuja? No, estamos ante una situación de riesgo.

«En zonas de Donostia, el precio del metro cuadrado ha subido 2.000 euros desde julio»

-¿Qué ingredientes se ven en este aumento del riesgo?

-Mientras la media de precio por metro cuadrado de Gipuzkoa sigue prácticamente plana, en San Sebastián se ha disparado. Y luego hay un elemento significativo. Desde el segundo trimestre al tercero el incremento es de más de 10 puntos en el peso de Donostia en Gipuzkoa. En el segundo trimestre de este año, el peso del total de operaciones en el territorio ha pasado del 22% al 33%. Se está incrementando el precio de la vivienda y el número de viviendas pero no es generalizado. Se está concentrando en San Sebastián. Y ahora mismo estamos analizando en qué partes de la capital.

-¿Cuáles serían las causas de este repunte tan evidente?

-Sigo pensando en la teoría de que después de la crisis había una demanda embalsada. Ese es uno de los primeros criterios para entender lo que está pasando. Es una demanda que aunque era solvente antes de la crisis, cuando el mercado inmobiliario mejora y regresa la financiación se ven con oportunidades más sencillas de acceder al crédito. Y esa demanda se concentra, por ejemplo, en familias de unos 40 años que viven en la periferia, en la zona de Intxaurrondo o Altza y quieren ir al centro. Y tienen esa opción de presionar sobre el centro.

-Habrá más causas, supongo.

-Claro. Hay otra que es que cuanta más tensión generas en las zonas céntricas, más inversión especulativa atraes. Tanto para segunda vivienda o para vivienda vacacional. Todos esos factores están haciendo que el centro de San Sebastián tenga una tensión alcista.

-¿Es, por tanto, el aumento del turismo y las viviendas de uso turístico uno de los principales causantes de este incremento?

-Es difícil saber si ese es el factor principal. Uno de los principales es que el incremento de precios se retroalimenta a sí mismo. La economía no es una ciencia exacta sino psicológica. En la medida en la que eres capaz de transmitir seguridades financieras y a futuro, hay un grupo de gente que invierte en ladrillo. Hemos estado analizando los precios hasta 2017 y hemos encontrado precios de vivienda que rondaban los 4.500 o 5.000 euros por metro cuadrado construido. En este momento todo lo que encontramos en oferta está por encima incluso de los 6.000. Entre compraventas de hace cuatro meses a la oferta actual en distintos portales en la misma zona la variación en algunos casos sobrepasa los 2.000 euros por metro cuadrado.

-¿Tiene alguna explicación?

-No tiene soporte. Es un salto cualitativo que se está dando en el mercado.

-¿Y eso no es una burbuja?

-Es que yo creo que para que existiera una burbuja en este momento debería darse la circunstancia de que se vendieran un gran número de inmuebles y la cifra no es tan elevada. Es cierto que tenemos un problema y si el mercado se estabiliza y el sector financiero empieza a jugar a lo que jugó antes de la crisis, más aún. Es decir, si vuelve a asumir riesgos sobrevalorando las viviendas y financiando precios muy altos. Si eso se hace masivo y se contagia a la periferia, entonces podríamos hablar de burbuja. Que algún inversor quiera pagar 10.000 o 12.000 euros el metro cuadrado en una zona top de San Sebastián no lo puedes evitar, pero que pague 5.000 euros en la periferia más periferia que es donde se concentra la mayor parte de la economía media y media-baja de Donostia, evidentemente supondría un problema.

«El problema es grave, pero nadie alerta de ello y algunos parece que aplauden con las orejas»

-¿Se está dando ya ese contagio de precios?

-Se está produciendo. Estamos viendo ventas a 3.000 o 3.500 euros el metro cuadrado en Trintxerpe. Empezamos a tener un problema. Y eso lo estamos analizando para ver su gravedad.

-Su sector, sin embargo, opina que es un paso que confirma la recuperación inmobiliaria del país.

-Sí, si yo no digo lo contrario. La historia es que en qué medida el sector se ha recuperado o en qué medida se ha vuelto a caer en el proceso especulativo. Hay que diferenciar la vivienda como producto vivienda y como producto inversión. Cuando yo la adquiero para vivir, el efecto inversor cuanto menos es dudoso. Pero en ese mercado estamos introduciendo factores externos como es la vivienda inversión para rentabilidades ajenas a la propia vivienda. Desde mi punto de vista, toda vivienda que se cataloga como vacacional deja de estar dentro del sentido estricto de vivienda habitual y pasa a ser una actividad económica. Todos esos factores están haciendo que la vivienda esté cogiendo una vida propia que está afectando a mucha gente.

-Y por lo que vemos, no solo afecta a los que quieren comprar vivienda más cerca del centro sino a los que buscan un piso de alquiler.

-En la medida que el precio de la vivienda se dispara también lo hace el alquiler. Esta semana una persona que tiene alquilada una vivienda por 750 euros al mes se nos descolgó con que quería pedir 1.100. Estamos hablando de 350 euros más. Viviendas por las que, por ejemplo, en Altza se ha pagado 650 euros por su alquiler, se está pidiendo 900. ¿Eso significa que la situación es buena? Yo creo que no. La gallina de los huevos de oro también tiene su límite.

-Parece evidente que una pareja joven con contratos precarios tiene prácticamente prohibido vivir de forma holgada en San Sebastián.

-No se puede soportar. El mercado está caminando más rápido que la realidad económica de la ciudad. Se está pidiendo en el mercado mil euros más por una vivienda en comparación con hace solo un mes.

-¿Seguirá el precio disparado en los próximos trimestres? ¿Qué horizonte se plantea?

-En torno a este tema el otro día leí una noticia que me preocupó. Me gustó por un lado pero me preocupó por otro. Es el tema de la segregación de las viviendas de 100 metros cuadrados. Eso que es una noticia politicamente correcta porque genera más oferta de vivienda porque hay viviendas infrautilizadas en el centro o Gros, cuando sea posible, va a generar otra vez una tensión al alza de los precios. Una vivienda en el centro que se paga a 6.000 euros el metro cuadrado, si se divide en dos no es extraño que se pague a 7.500 el metro cuadrado. Y eso se transmite a la periferia. Porque para que alguien pueda acceder a esos metros cuadrados tengo que vender en la periferia a más precio ya que sino el salto es inasumible. Ahí entra el gradiente de precios. La distancia de precios entre el centro y la periferia en Donostia puede estar en 10.000 euros el metro cuadrado. Eso podría estar bien para una ciudad de cuatro millones de habitantes, pero para una de 200.000, es brutal. Es como un mapa de borrascas, con las isobaras muy juntas. ¿Y qué pasa cuando las isobaras están muy juntas? Que tenemos una ciclogénesis.

-Insisto entonces, no parece que el alza en los precios vaya a frenarse a corto plazo.

-Eso parece sí. No sabemos muy bien, pero no hay visos de que la tensión en los precios sobre todo en las capitales vaya a frenarse.

-¿Qué papel se le puede achacar a la guerra hipotecaria iniciada por los bancos hace ya casi tres ejercicios?

-Se están utilizando los mismos instrumentos que acabaron con la crisis. Alguna vez ya hablamos que parece que vamos a salir de la crisis por la misma puerta por la que entramos. Con los mismos errores. Y creo que se está produciendo. La vivienda está volviendo al mismo punto de tensión, con crecimientos altos y que genera especulación.

-No parece que nadie alerte de forma evidente del problema.

-Eso es ciertamente grave. Porque el problema real no es que esto ocurra, sino que aplaudamos con las orejas. Que ocurre es una realidad, que es difícil de controlar, también. Pero pone en evidencia varias cosas. Primero, que no se han tomado las medidas oportunas durante la crisis y que estamos incurriendo en buena parte de los errores que la provocaron.

-¿Tiene algún efecto la figura del inversor extranjero que compra en Donostia para vacaciones?

-Hay que diferenciar entre extranjeros residentes y los que no lo son. Nosotros hemos realizado muchas compraventas con inmigrantes que trabajan aquí y compran en la periferia. A los que tú te refieres son más del perfil del extranjero de Levante, es decir, gente que sigue viviendo en sus países de origen pero compran aquí para sus vacaciones. Creo que el interés que algunos comentan por estos inversores extranjeros en comprar aquí, no responde a la realidad. Ni hay rusos, ni hay jeques árabes. Ha habido dos o tres personas que han comprado, pero solo dos o tres, no más. No tiene nada que ver con lo que ocurre en Alicante, donde el 40% de las operaciones en costa son atribuidas a extranjeros no residentes. Yo no creo que ese sea el motor de lo que está sucediendo aquí.

«Este mercado vive en la opacidad y todo lo que lo rodea también»

– Este ejercicio, muchas decisiones judiciales han afectado al sector inmobiliario directa o indirectamente. Cláusulas suelo, plusvalías municipales... ¿Cuáles de esas decisiones cree que han sido las más importantes para el sector y cree que se ha reaccionado de forma eficaz a las mismas?

– La sentencia de las plusvalías se veía venir. Y la solución que se le ha dado es penosa. La sentencia ha dicho que no se puede cobrar cuando la plusvalía no se ha producido y que se debe pagar de forma proporcional en el caso de que se produzca. No puede haber un valor administrativo que diga cuál es esa plusvalía. Pues hemos vuelto a lo mismo. Si se demuestra que ha habido un euro de plusvalía, se me aplica la situación anterior del valor administrativo. Espero que la solución que se le ha dado vuelva a ser recurrida.

– ¿Y en lo referente a las cláusulas suelo y la nueva ley hipotecaria?

– En lo que respecta a cláusulas suelo, ahí debemos referirnos a la transparencia y a la opacidad. Este mercado vive de la opacidad y todo lo que se mueve en torno a él también. Es un mercado en el que el producto ya es opaco. Vemos una vivienda con tres habitaciones, salón, cocina y dos baños. Pero no sabemos si tiene las instalaciones cambiadas, no sabemos ni la superficie. Y si eso es opaco, ni que decir del mercado financiero que hay detrás. Todos son elementos de opacidad y ante ello el Gobierno se ha sacado de la manga un decreto como el de la ley de transparencia. Pero lo más curioso del tema es que lo hace para un negocio que es accesorio. La financiación que es accesoria, sí que cuenta con una ley, pero toda la mediación inmobiliaria carece de ella. Para ejercerla no se exige ni leer ni escribir. El que viene aquí debería tener la garantía de que yo tengo la preparación adecuada. Me parece muy bien lo que ha ocurrido, que por fin se le pueda reclamar algo a la banca, pero sería de agradecer que un sector tan sensible como éste, estuviera regulado. En el 80% de las operaciones de compra, el que la adquiere apenas conoce el 30% o el 40% de las características de la vivienda.

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