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SAN SEBASTIÁN.DV. La depreciación de la vivienda es una realidad en Euskadi. Los pisos ya no se venden con tanta alegría como hace un par de años y muchos de sus dueños, ya desesperados, no tienen más remedio que rebajar sus precios hasta un 10% para poder colocarlos en el mercado. Así lo constatan los agentes inmobiliarios, tasadores y empresas promotoras.

En Gipuzkoa, el freno en la venta de pisos afecta sobre todo a la vivienda de segunda mano. La nueva construcción mantiene como puede el tipo y baja poco, ya que tiene sus precios más o menos fijados dado que el suelo es escaso y el coste de materiales cada vez mayor. Eso sí, las viviendas nuevas se ofrecen ahora bien con atractivas rebajas de 18.000 euros en adelante, o bien con la cocina amueblada, se regala el garaje o se da facilidades en la financiación. No en vano, los nuevos pisos ya no se colocan con la facilidad de antes y los promotores se ven obligados a ofrecer otros incentivos para vender.

En el territorio guipuzcoano el mercado está casi parado. Los particulares que aspiran a mudarse de casa tienen que recortar el precio de sus inmuebles usados tan sólo para iniciar el regateo. Hay mucha gente que quiere vender, pero poca que desea comprar en los precios actuales en la confianza de que en un futuro lo podrán hacer por menos dinero. Los intermediarios inmobiliarios reconocen que «en estos momentos se tarda el doble de tiempo en vender un piso que hace dos años» y lo justifican en que el mercado está sufriendo un ajuste después de años «en los que se veía de todo y a cualquier precio», como admite un experto.

Las ventas ahora se retrasan de seis a doce meses, incluso más dependiendo de las características del piso, porque los compradores potenciales permanecen a la expectativa y los bancos no conceden hipotecas con la facilidad de antes a causa de la crisis financiera. El mercado está poniendo a cada uno en su sitio. «Si hace dos años se vendían muchos pisos de segunda mano en la primera visita y la media era de tres a seis meses, ahora se tarda el doble», aseguran desde una inmobiliaria de San Sebastián.

La capital sigue atrayendo

En Donostialdea la situación es diferente según la zona de que se trate. Dentro de la capital, los barrios más céntricos -Centro, Gros, Antiguo, Amara o Aiete- se mantienen o experimentan una ligera bajada, ya que los pisos que hay a la venta no tienen tanta necesidad de colocación como en otras zonas y sus propietarios pueden aguantar el tirón sin rebajarlos excesivamente. En muchos casos, se tratan de pisos heredados que se ponen a la venta sin una urgencia concreta o de viviendas de personas mayores que, una vez que sus hijos se han emancipado, buscan una de menor tamaño pero más moderna.

No sucede lo mismo en la perifería -Altza, Trintxerpe, Herrera, Intxaurrondo o Errenteria-, donde muchos vecinos han comprado un nuevo piso en algún barrio más céntrico de la capital, o uno con mejores prestaciones dentro su zona, y necesitan vender el suyo. Son numerosos los casos de personas atrapadas en un crédito puente -para satisfacer los primeros pagos de la nueva vivienda- o que deben afrontar dos hipotecas, la nueva y la vieja, debido a que no han podido colocar aún su piso. Esta situación de necesidad ha hecho que los precios hayan bajado de una forma más acentuada en el cinturón de Donostialdea. Pisos que se vendían en estas zonas por 300.000 euros hace dos años y que se habían comprado por la mitad tres años antes, ahora no encuentran comprador si no sufren un ajuste severo, algo que rechaza el vendedor. Su grado de necesidad será el que finalmente determinará el precio de venta.

En la segunda localidad más poblada de Gipuzkoa, Irun, el centro de la ciudad no sufre una bajada en los precios de los pisos tan acentuada como en los alrededores. Su población ha aumentado un 3% en el último censo y eso hace mantener una cierta estabilidad del mercado, aunque no escapa a la crisis generalizada que vive el mercado.

Las zonas turísticas del litoral guipuzcoano son las que mejor aguantan el azote de la crisis. En Hondarribia no se ha producido un descenso de los precios, ya que la oferta de vivienda es muy baja y sigue habiendo inversores interesados en adquirir una segunda finca. El coste de un piso en esta localidad es equiparable únicamente a los de la capital.

En Zarautz y Mutriku sí se observa un bajón más pronunciado en barrios más alejados de la primera línea de playa, donde es posible encontrar pisos con una rebaja del 10% respecto a su precio de hace dos años.

Análisis cauto

En el conjunto de Euskadi las compraventas han caído de forma drástica -un 22,6% sólo en enero pasado-. «Los propietarios de las fincas de segunda mano se ven obligados a negociar a la baja un 10% para vender el piso», indica un informe de la sociedad tasadora Valmesa, que recoge las expectativas de los agentes inmobiliarios en 2008.

Los tiempos de 'lo tomas o lo dejas' han quedado atrás con la escalada del euríbor. «Las promotoras están atentas a la evolución del mercado y a lo que hace la competencia para sacar adelante las viviendas nuevas», explica Eduardo Pérez, director técnico de Valmesa. Algún promotor de Vitoria se ha visto obligado a recortar el precio de los pisos recién construidos más de un 20%. Y en la comarca alavesa de Llodio también se han aplicado agresivos descuentos en urbanizaciones nuevas.

Si los inmuebles no se abaratan, sencillamente no se venden. Viviendas usadas de tamaño medio se han venido en Bilbao hasta por 72.000 euros menos de lo que pedía el propietario. En Barakaldo o Getxo abundan los inmuebles sin colocar. Y en la costa de Cantabria, la demanda de segunda residencia se ha evaporado.

La crisis es general, pero los expertos analizan los datos con extrema cautela. La situación no es la misma en el País Vasco que en Levante, donde la segunda residencia tiene un peso mucho mayor. Además, no existe un solo mercado inmobiliario, sino diferentes 'micromercados' que están radicados en municipios y comarcas concretas o que se dedican a inmuebles específicos: pisos nuevos y usados; chalés de lujo, adosados... Aunque cada segmento de ventas acusa la desaceleración a su manera, las estadísticas ignoran esos matices y mezclan áreas geográficas y viviendas heterogéneas.

El declive de los precios era evidente desde hace tiempo. Según el Ministerio de Vivienda, los pisos libres -nuevos y usados- ya se habían depreciado en términos absolutos en Gipuzkoa y Álava durante el último cuatrimestre de 2007. Y el informe del primer trimestre de 2008 ha confirmado la contracción del mercado.

Pero, ¿qué nos depara el futuro? Los estudios del Gobierno vasco apuntan que en el último trimestre de 2007 una vivienda nueva tipo -excluidas las promociones de lujo- había subido sólo un 2,1%. Más pesimista es el pronóstico sobre la vivienda de segunda mano, porque «la oferta de fincas es más amplia que nunca», aunque desde los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa se confía en que la situación mejore en un año.

A la espera de que se clarifique la duración del ajuste, el mercado no escapa de situaciones coyunturales. Un dato a considerar es la capacidad financiera de las promotoras y de los inversores para mantener invariable el precio de pisos recién edificados, pero sin vender. Algunas empresas han empezado a desarrollar en Vitoria fórmulas de alquiler con opción de compra para inquilinos que no reciben crédito en los bancos.